- Este artículo explica qué es un REIT, cómo funciona y los diferentes tipos que existen, resaltando sus beneficios, riesgos y perspectivas de crecimiento.
- Dirigido a gestores de activos interesados en diversificar sus portafolios con instrumentos inmobiliarios sin necesidad de adquirir propiedades directamente.
- FlexFunds ofrece vehículos de inversión eficientes para estructurar productos con exposición a REITs. Contáctanos para más información.
Los fondos de inversión inmobiliarios, conocidos como REITs, representan una alternativa para obtener retornos del mercado de bienes raíces sin necesidad de invertir de forma directa en un inmueble. Ahora bien, ¿cuáles son las ventajas y desventajas de este instrumento?
Aunque sus orígenes se remontan a la década de los sesenta, este tipo de vehículo ha cobrado mayor relevancia en años recientes, posicionándose como una alternativa importante dentro del sector inmobiliario.
¿Qué es un REIT?
Los REITs son un tipo de fondo constituido a través de una empresa que cotiza en bolsa y que posee distintos activos del sector de bienes raíces con el objetivo de generar rentabilidad.
En EE. UU., los REITs están legalmente obligados a distribuir al menos 90 % de su renta imponible en forma de dividendos, principalmente provenientes de ingresos por alquileres, lo que permite a los inversores recibir ingresos regulares1.
La cesta de activos que conforma un REIT puede incluir oficinas, propiedades residenciales, centros comerciales, hoteles e inmuebles de uso industrial.
Además, estas compañías deben invertir al menos 75 % de sus activos en bienes raíces y, para constituirse, contar con un mínimo de 100 accionistas, según IG.
De esta forma, los REITs se han consolidado como una vía para que los inversores tengan exposición al sector inmobiliario y obtengan retornos derivados de proyectos con alto potencial, sin necesidad de convertirse en socios directos.
En términos prácticos, al invertir en un REIT los inversores adquieren paquetes de acciones de estas compañías que cotizan en bolsa, mientras que gestores profesionales administran los activos para generar rendimientos.
Accede al mercado inmobiliario con REITs, gestionados profesionalmente y diseñados por FlexFunds.
¿Qué tipos de REITs existen y cómo invertir?
El negocio de los fondos de inversión inmobiliaria se divide en tres categorías principales:
- Equity REITs: enfocados en la propiedad y administración de inmuebles generadores de ingresos.
- Mortgage REITs: especializados en el financiamiento de bienes raíces a través de hipotecas, obteniendo rentabilidad de los intereses.
- Hybrid REITs: combinan la tenencia de propiedades con estrategias de financiamiento hipotecario.
Los REITs de propiedades son los más comunes y se centran en gestionar activos para generar ingresos por alquileres o plusvalía en las ventas.
Por su parte, los mortgage REITs financian el desarrollo inmobiliario y obtienen beneficios a partir de los intereses cobrados por estos préstamos. Los híbridos, en cambio, combinan ambas modalidades.
¿Cómo invertir en REITs?
Si te preguntas qué es un REIT y cómo puedes invertir en ellos, algunas opciones incluyen fondos de inversión especializados o ETF. Estos tienen como objetivo «replicar los resultados de inversión de un índice compuesto por fondos de inversión inmobiliaria», tal y como explica la empresa estadounidense de gestión de inversiones BlackRock.
Del mismo modo, puedes empezar a invertir comprando directamente acciones de REIT.
REITs: ¿Generan rentabilidad?
Aunque en las últimas décadas los REITs se han caracterizado por ofrecer retornos atractivos, es importante recordar que son activos financieros, por lo que están expuestos a la volatilidad del mercado, a diferencia de la inversión directa en inmuebles.
Por otro lado, los REITs ofrecen un nivel importante de liquidez.
Por ejemplo, en mercados como el de Estados Unidos, estos fondos deben distribuir al menos el 90 % de sus ingresos netos anuales a través de dividendos a diferentes accionistas, de acuerdo con la normativa definida en ese país.
Como resultado, los REIT gozan de ciertas ventajas fiscales, ya que estas compañías suelen estar exentas del impuesto corporativo.
¿Cuál es el rendimiento estimado de un REIT?
En EE. UU. se estima que los REITs generan un retorno anual promedio de 9,9 %, mientras que a nivel global el rendimiento se ubica alrededor de 7,3 %, gracias a «los modelos de negocio estables de los REIT, centrados en la adquisición y el desarrollo de activos de alta calidad que generan ingresos recurrentes vinculados a los arrendamientos», según un análisis de la empresa estadounidense de gestión de inversiones Cohen & Steers2.
¿Qué tan grande es este negocio?
Según la Asociación Nacional de Fondos de Inversión Inmobiliaria (Nareit), al cierre de 2022 los REITs en EE. UU. administraban aproximadamente US$4,5 billones en activos inmobiliarios y eran propietarios de más de 535.000 unidades inmobiliarias.
Además, en 2021 estos fondos contribuyeron con unos 3,2 millones de empleos a tiempo completo en EE. UU. y financiaron alrededor de 1,7 millones de viviendas.
El tamaño del negocio también se refleja en la capitalización de mercado de los REITs listados en EE. UU., que se estima en US$1,4 billones, de acuerdo con Nareit. A pesar de un contexto económico desafiante, la asociación resalta que el sector ha demostrado resiliencia.
Solo en el primer trimestre de 2025, los REITs estadounidenses levantaron US$12,2 mil millones a través de emisiones secundarias de deuda y acciones3.
Los expertos coinciden en que, gracias a sus balances disciplinados, menores costos de deuda y acceso a distintas fuentes de capital, los REITs están bien posicionados para crecer, especialmente ahora que las valoraciones inmobiliarias públicas y privadas comienzan a converger y aumentan las transacciones.
Con este panorama, los REITs se presentan como una opción atractiva para inversores que buscan un instrumento líquido, diversificador y sin las complicaciones de comprar y administrar propiedades directamente.
En un entorno de alta inflación, los REITs también funcionan como cobertura, ya que los alquileres suelen ajustarse con la inflación, al estar indexados en muchos casos al Índice de Precios al Consumidor (IPC).
No obstante, como toda inversión, los REITs conllevan ciertos riesgos:
- La volatilidad natural del mercado puede afectar los retornos.
- Los ingresos no siempre se reciben de manera constante o predecible.
- Factores como la estrategia de gestión o el entorno económico también influyen en los resultados.
Conocer estos elementos es clave para entender qué es un REIT y cómo identificar buenas oportunidades de inversión.
¿Cómo puede ayudar FlexFunds?
Los REITs ofrecen una forma flexible y accesible de invertir en el sector inmobiliario sin necesidad de adquirir o administrar propiedades físicas. Con potencial para generar ingresos recurrentes, diversificación y protección contra la inflación, siguen siendo una alternativa atractiva para inversores.
En FlexFunds ayudamos a gestores de activos e instituciones financieras a diseñar vehículos de inversión, como los REITs, para acceder de manera eficiente a los mercados de capital globales.
¿Quieres más información? Contáctanos y descubre cómo podemos potenciar la distribución de su estrategia de inversión.
Fuentes:
- https://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp
- https://www.ig.com/es/estrategias-de-trading/-que-son-los-reits-y-como-operar–230209#son
- https://www.blackrock.com/mx/intermediarios/productos/239482/ishares-cohen-steers-reit-etf
- https://www.cohenandsteers.com/insights/strong-foundations-the-case-for-listed-real-estate/
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reits-raised-122-billion-capital-offerings-2025-q1
