- Este artigo explica o que é um REIT, como funciona e quais são os diferentes tipos existentes, destacando seus benefícios, riscos e perspectivas de crescimento.
- Destinado a gestão de ativos, interessados em diversificar seus portfólios com instrumentos imobiliários sem comprar imóveis diretamente.
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Os fundos de investimento imobiliário, também conhecidos como REITs, podem ser uma alternativa para gerar retornos no setor imobiliário sem a necessidade de investir diretamente em um imóvel. Mas, afinal, quais são as vantagens e desvantagens desse instrumento?
Embora suas origens remontem à década de 1960, esse tipo de investimento ganhou mais atenção recentemente. Como resultado, consolidou-se como uma alternativa relevante no setor imobiliário.
O que é um REIT?
REITs (Real Estate Investment Trusts) são um tipo de fundo constituído por meio de uma empresa de capital aberto que detém diversos ativos do setor imobiliário com o objetivo de gerar retornos a partir deles.
REITs dos EUA são legalmente obrigados a distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável em forma de dividendos — em sua maioria, provenientes de aluguéis — oferecendo assim uma fonte de renda recorrente aos investidores.
A cesta de ativos que compõe um fundo REIT inclui desde imóveis residenciais e comerciais até shoppings, hotéis e propriedades de uso industrial.
Além disso, essas empresas devem investir no mínimo 75% de seus ativos em imóveis e, para serem constituídas, precisam ter pelo menos 100 acionistas, segundo a IG.
Consequentemente, os fundos REIT têm sido fundamentais para permitir que investidores se exponham ao setor imobiliário e gerem retornos com projetos de alto potencial sem a necessidade de participação direta.
Especificamente, por meio dos REITs, os investidores adquirem pacotes de ações dessas empresas listadas em bolsa, cujos ativos são geridos por profissionais especializados com o objetivo de gerar retornos
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Quais tipos de REITs existem e como investir?
O setor de fundos de investimento imobiliário é dividido em três categorias principais:
- Equity REITs: focam na posse e gestão de imóveis geradores de receita.
- Mortgage REITs: especializados em financiamento imobiliário por meio de hipotecas, obtendo lucros com os juros.
- Hybrid REITs: combinam estratégias de propriedade e financiamento por hipotecas.
Os REITs focados em imóveis físicos são os mais populares e estão voltados principalmente à gestão de ativos para geração de renda com aluguéis ou valorização futura.
Enquanto isso, os mortgage REITs fornecem financiamento para o desenvolvimento imobiliário e lucram com os juros desses empréstimos. Já os REITs híbridos combinam as duas abordagens para oferecer retornos aos acionistas tanto por meio de imóveis quanto de hipotecas.
Como investir em REITs
Se você está se perguntando o que é um REIT e como investir, algumas opções incluem fundos de investimento especializados ou ETFs. Esses visam “replicar os resultados de um índice composto por trusts de investimento imobiliário”, conforme explica a gestora americana BlackRock.
Da mesma forma, é possível investir diretamente comprando ações de REITs listados em bolsa.
REITs: eles geram retornos?
Embora os REITs tenham se caracterizado nas últimas décadas por oferecer retornos atrativos, é importante lembrar que eles acompanham os mercados, já que são ativos financeiros. Por isso, tendem a ser mais voláteis do que investimentos imobiliários tradicionais.
Por outro lado, os REITs oferecem liquidez significativa aos investidores.
Por exemplo, nos Estados Unidos, esses fundos são obrigados a distribuir pelo menos 90% de sua receita líquida anual em forma de dividendos, conforme exigido pela regulamentação local.
Como resultado, os REITs contam com certos benefícios fiscais, uma vez que geralmente estão isentos de impostos corporativos.
Qual é o desempenho estimado de um REIT?
Estima-se que os REITs gerem retornos absolutos e relativos médios de 9,9% ao ano nos EUA.Em escala global, esse valor pode chegar a 7,3%, graças “aos modelos de negócio estáveis dos REITs, voltados à aquisição e desenvolvimento de ativos de alta qualidade que geram renda recorrente com aluguéis”, segundo uma análise da gestora americana Cohen & Steers.
Qual é o crescimento desse setor?
Segundo a Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário dos EUA (NAREIT), no final de 2022, os REITs nos Estados Unidos detinham aproximadamente US$ 4,5 trilhões em ativos imobiliários e eram proprietários de mais de 535.000 imóveis.
Além disso, os fundos REIT contribuíram para cerca de 3,2 milhões de empregos em tempo integral nos EUA em 2021. Também ajudaram a financiar 1,7 milhão de moradias nesse mercado.
O tamanho do setor pode ser medido pela capitalização de mercado dos REITs listados nos EUA, estimada em US$ 1,4 trilhão, com base em dados da Nareit. A associação destaca que o setor demonstrou resiliência, apesar de um cenário econômico mais desafiador nos últimos anos.
No primeiro trimestre de 2025, os REITs dos EUA levantaram US$ 12,2 bilhões por meio de emissões secundárias de dívida e ações.
Apesar dos desafios econômicos em andamento, os REITs demonstraram resiliência. Graças a balanços patrimoniais disciplinados, custos de dívida mais baixos e acesso a diversas fontes de capital, estão bem posicionados para crescer. Esse posicionamento estratégico permite que os REITs aproveitem oportunidades à medida que as avaliações entre o setor imobiliário público e privado convergem e o volume de transações aumenta.
Com essa perspectiva, especialistas consideram que os REITs são uma opção atrativa para investidores que buscam um instrumento com liquidez e que permita diversificar seus portfólios sem a necessidade de comprar e administrar imóveis diretamente.
Em períodos de alta inflação, como o cenário atual global, os REITs podem funcionar como proteção, pois os preços de aluguel costumam se ajustar conforme a inflação — já que muitos contratos são indexados ao Índice de Preços ao Consumidor (CPI).
Como todo investimento, os REITs envolvem certos riscos. Entre eles:
- Flutuações naturais do mercado podem impactar os retornos.
- A renda pode não ser recebida de forma constante ou previsível.
- Outros fatores, como a estratégia de gestão ou as condições econômicas, também influenciam.
Entender esses fatores é essencial para compreender o que é um REIT e como identificar boas oportunidades de investimento.
Como a FlexFunds pode ajudar
Os REITs oferecem uma forma flexível e acessível de investir em imóveis sem a necessidade de possuir ou administrar propriedades físicas. Com potencial de geração de renda recorrente, diversificação e proteção contra a inflação, continuam sendo uma alternativa atraente para investidores.
Na FlexFunds, ajudamos gestores de ativos e instituições financeiras a estruturar veículos de investimento, como os REITs, para acessar de forma eficiente os mercados globais de capitais. Interessado em saber mais? Entre em contato conosco hoje mesmo para descobrir como podemos apoiar sua estratégia de investimento.
Fonte:
- https://www.investopedia.com/articles/pf/08/reit-tax.asp
- https://www.ig.com/es/estrategias-de-trading/-que-son-los-reits-y-como-operar–230209#son
- https://www.blackrock.com/mx/intermediarios/productos/239482/ishares-cohen-steers-reit-etf
- https://www.cohenandsteers.com/insights/strong-foundations-the-case-for-listed-real-estate/
- https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/reits-raised-122-billion-capital-offerings-2025-q1
